Reboot!　がんから始める新しい生き方

2023年11月に購入した記念すべき1軒目。

兵庫県尼崎市某所の4軒長屋の一角。
木造長屋、建物面積48㎡、築47年、3DK。
JRローカル駅徒歩20分。
土地は所有権。
再建築可（長屋なので容易ではないが）

そのままでは住めないボロ物件、。

これが私の不動産投資のスタート地点になる。

癌の入院期間を1か月ほど挟むが、
11月下旬に契約して、
12月中旬から工事開始、
2024年1月の退院以降はDIYパートも本格化、
2月上旬に完成予定。

契約からリフォームまでに要した期間は約2か月。

入院というイレギュラーがあったものの、
当初からスピード重視で動いていたので、
まあまあ早かったんじゃないかと思う。

まずは購入時の物件の状況から共有していきます。

・外周り
玄関扉下部　木パネルと鉄製フレームが雨腐り→補修？
2F屋根　鼻隠し　塗装劣化　→再塗装
ベランダ手すりなど各所　塗装劣化　→再塗装

ベランダ下屋根　長年の風雨で劣化。見た目悪し。→葺き替え必要。。

・１階　６帖居間
床　　→フローリング、かな
壁　　→クロス仕上げ
天井　→洋室化するならクロスか塗装？

・キッチン
写真左奥に向かって建物傾き（40mm）
キッチン、収納、換気扇、キッチンとも要交換

・浴室
故障した風呂釜　→給湯器新設
めちゃ汚れた浴槽　→交換するか、塗装するか、磨くか。。
壁　→ひび割れ多数。汚れもひどくパネルカバー工法？

・洗面台
使えそうだが、かなり旧式。　どうしたものか。

・２階８帖と６帖

畳劣化　→表替え
障子　　→撤去＆カーテンレール設置
壁　　　→クロス張り
天井　　→結構きれいなのでママ

作戦としては以下。

物件金額　　　270万円
諸経費　　　　20万円
リフォーム代　200万円
ーーーーーーーーーーー
合計　　　　490万円

周辺家賃相場（同程度のスペック比較）は
6.5万円／月　（年間78万円）

原価が490万円として、
表面利回り15.9%。

リフォーム代が少しオーバーして、
230万円だったとして
原価が520万円。
表面利回り15.0％。

この辺りをターゲットにして取り組みました。